Die Bundesbank warnt vor zu hohen Immobilienpreisen und spricht von einer 20% Überbewertung in einigen Gegenden Deutschlands. Was ist da dran?

Immobilienpreise sind vor allem in den Großstädten stark gestiegen

Immobilien sind sehr beliebt bei den meisten Anlegern in der aktuellen Situation. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise vor allem in den Großstädten stark gestiegen. Im folgenden Beispiel schauen wir uns die Preisentwicklung des IMX an, insbesondere für die Entwicklung der Preise von Neubauten in München:

In der Grafik oben kann man sehen, dass die Preisentwicklung des BUND Futures und des Immobilienindex IMX recht synchron laufen. Dabei spiegelt der BUND Future die Zinsentwicklung in Deutschand wider, denn er repräsentiert den Preis, den man für eine 10 jährige Anleile der Bundesrepublik Deutschand mit 6% Zinsen zahlen müßte – also im Moment 140€ bei 100€ Nennwert der Anleihe. Der IMX repräsentiert die Angebotspreise für neue Immobilien in München.

Eine brandgefährliche Situation

Die Preise des BUND Future laufen ca. 3 bis 6 Monate vor dem IMX. Sollte also eine Zinserhöhung kommen – bei 6 % Zinsen steht der BUND Future bei 100 – werden kurz darauf die Immobilienpreise fallen. Gleichzeitig wäre eine Anschlussfinanzierung für eine Hypothek deutlich verteuert. Der Wohnungs- oder Hausbesitzer wäre als gleich von zwei Seiten attackiert: Er muss mehr für seine Hypothek zahlen und sein Eigentum verliert deutlich an Wert. Für die meisten Immobilieneigentümer wäre das eine brandgefährliche Situation und eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz.

In den USA wurde die Finanzkrise 2007 genau durch diesen Mechanismus ausgelöst. Dort haben sich die Preise beispielsweise in Kalifornien immer noch nicht erholt:

Zinsen müssen niedrig bleiben und Anleger sollten nicht zu viel in Immobilien anlegen

Ich gehe davon aus, dass die Zentralbanken die Zinsen noch lange auf einem niedrigen Niveau halten werden um eine neue Finanzkrise zu vermeiden. Aber wer weis….

Also sollte man, wie ein englisches Sprichwort sagt,  als Anleger nicht unbedingt alle Eier in ein Nest legen: Einen hohen Anteil des Vermögens in Immobilien zu investierten und gleichzeitig eine Hypothek aufzunehmen, führt zu einem doppelten Zinsrisiko: Anschlussfinanzierungen werden bei Zinserhöhungen teuer und die Immobilie verliert an Wert.